關(guān)于發(fā)布《北京市公共租賃住房項目市場租金評估技術(shù)指引》的通知
（北估秘[2019]020號）
各估價機構(gòu)、相關(guān)單位：
為規(guī)范本市公共租賃住房項目租金評估活動，維護公共租賃住房項目相關(guān)各方的合法權(quán)益，依據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)〔2011〕45號)、《公共租賃住房管理辦法》(2012住建部令第11號)、北京市人民政府《關(guān)于加強本市公共租賃住房建設(shè)和管理的通知》(京政發(fā)〔2011〕61號)、北京市《公共租賃住房建設(shè)與評價標(biāo)準(zhǔn)》(DB11/T 1365-2016)、《北京市公共租賃住房建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則(試行)》(京建發(fā)〔2010〕413號)及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T 50291-2015)，結(jié)合本市實際，我會制定《北京市公共租賃住房項目市場租金評估技術(shù)指引》(以下簡稱指引)，現(xiàn)將該《指引》向全行業(yè)發(fā)布，請參考執(zhí)行。
本《指引》自2020年1月1日起施行，有效期三年。
北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師
與不動產(chǎn)登記代理人協(xié)會
二〇一九年十二月二十六日
附：北京市公共租賃住房項目市場租金
評估技術(shù)指引
1 總則
1.01 為規(guī)范本市公共租賃住房項目租金評估活動，維護公共租賃住房項目相關(guān)各方的合法權(quán)益，依據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2011〕45 號）、《公共租賃住房管理辦法》（2012 住建部令第 11 號）、北京市人民政府《關(guān)于加強本市公共租賃住房建設(shè)和管理的通知》（京政發(fā)〔2011〕61 號）、北京市《公共租賃住房建設(shè)與評價標(biāo)準(zhǔn)》（DB11/T 1365－2016）、《北京市公共租賃住房建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則（試行）》（京建發(fā)〔2010〕413 號）及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T 50291-2015)，結(jié)合本市實際，制定本指引。
1.02 北京市公共租賃住房項目市場租金評估適用本指引。
1.03 公共租賃住房項目市場租金是指與公共租賃住房項目同地段、同類型的普通住房在估價時段的市場租賃平均價格，包括地租、房屋折舊、設(shè)備折舊、維修費、保險費、物業(yè)費、管理費、利息、利潤等；不含供暖費、水電費、天然氣費、通信費、有線電視費、上網(wǎng)寬帶費和家具、家電租賃費及租賃稅費等。
（1）同地段是指按照就近原則，能夠滿足公共租賃住房項目市場租金評估所需要的可比小區(qū)數(shù)量所形成的同質(zhì)區(qū)域。
（2）同類型是指使用功能、建筑結(jié)構(gòu)、面積、戶型、裝修、家具家電設(shè)備及周邊環(huán)境與配套相同或相似的住房。
（3）估價時段是指價值時點前一年。
1.04 公共租賃住房項目市場租金采取標(biāo)準(zhǔn)房進行評估。標(biāo)準(zhǔn)房是指參照被評估公共租賃住房項目的戶型、面積、朝向、樓層、裝修及設(shè)備等因素按照眾數(shù)原則設(shè)定的房屋狀況。
1.05 估價目的應(yīng)當(dāng)表述為“為估價委托人確定公共租賃住房項目市場租金提供價格參考依據(jù)”。
1.06 公共租賃住房項目市場租金采用比較法進行評估。采用成本法的評估結(jié)果對公共租賃住房項目的成本收益進行分析。
1.07 公共租賃住房項目市場租金評估應(yīng)當(dāng)遵循固定用途使用原則。
2 比較法評估公共租賃住房項目市場租金
2.01 從同地段、同類型方面定性、定量闡述可比實例的選取。
2.02 以公共租賃住房項目為中心，在可比區(qū)域內(nèi)按照鄰近原則選擇不少于 3 個與公共租賃住房項目狀況類似的普通住宅小區(qū)作為可比住宅小區(qū)；當(dāng)可比住宅小區(qū)數(shù)量不足 3個時，可適當(dāng)擴大范圍。
2.03 估價機構(gòu)評估前應(yīng)對公共租賃住房項目區(qū)域公共租賃住房項目情況進行調(diào)查，在選取可比實例及估價過程中統(tǒng)籌考慮。
2.04 在估價時段內(nèi)，每個可比住宅小區(qū)每季度選擇至少 1 個可比實例。
2.05 可比實例數(shù)據(jù)來源為估價機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)、估價機構(gòu)市場調(diào)查數(shù)據(jù)、行業(yè)主管部門監(jiān)測數(shù)據(jù)。如數(shù)據(jù)不全，需說明理由。
2.06 將各可比小區(qū)相應(yīng)的可比實例的季度平均租金進行算術(shù)平均得到各可比住宅小區(qū)年平均租金，并作為可比住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房的租金。
2.07 將所選可比小區(qū)與評估對象公共租賃住房標(biāo)準(zhǔn)房進行比較，進行區(qū)位狀況調(diào)整和實物狀況調(diào)整，計算各可比住宅小區(qū)比準(zhǔn)租金。區(qū)位狀況包括：居住區(qū)成熟度、交通條件、商業(yè)設(shè)施、自然環(huán)境、公共配套等；實物狀況包括：物業(yè)服務(wù)、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、戶型、裝修、設(shè)備等。調(diào)整因素可根據(jù)項目實際情況增減。（見附件可比住宅小區(qū)因素說明表）
2.08 將各可比住宅小區(qū)比準(zhǔn)租金進行算術(shù)平均得到公共租賃住房項目市場租金。
2.09 因素修正視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。每項修正對可比實例租金的調(diào)整不宜超過 5%，綜合調(diào)整不宜超過 15%。
3 成本收益測算
3.01 成本收益測算采用成本法，公共租賃住房項目成本由建設(shè)、運營和管理費用構(gòu)成。
3.02 公共租賃住房項目建設(shè)費用指通過新建、改建、收購等方式取得公共租賃住房項目而發(fā)生的實際費用，根據(jù)不同的取得方式分別測算。
（1）價值時點尚未發(fā)生、預(yù)計需要發(fā)生的費用，已經(jīng)簽訂合同的按照合同計算，未簽合同的按市場水平測算。無法取得公共租賃住房項目實際成本的按市場水平測算。
（2）通過新建、改建、收購取得，由利息、折舊構(gòu)成。
（3）按非生產(chǎn)用房經(jīng)濟耐用年限，將公共租賃住房項目建設(shè)成本按直線法折算至每年，測算年折舊及攤銷成本。
3.03 公共租賃住房項目運營費用由維修費、保險費、物業(yè)費構(gòu)成。
（1）維修費，主要包括室內(nèi)部分及附屬設(shè)施設(shè)備、公用部位和共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地的維修運行費用。按照實際發(fā)生或參考同類項目測算。
（2）保險費，房屋產(chǎn)權(quán)人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用，以房屋建筑物重置成新價格為基數(shù)按照合理的費率測算。
（3）物業(yè)費，根據(jù)房屋的建筑類別，按照公共租賃住房項目一般的物業(yè)費水平取值，已委托物業(yè)管理的按實際費用取值。
3.04 公共租賃住房項目管理成本由管理費、利息和利潤構(gòu)成。
（1）管理費，指運營管理機構(gòu)人員、辦公等的正常開支費用，按照實際發(fā)生或參考同類項目測算。
（2）利息指公共租賃住房項目建設(shè)成本中的貸款資金應(yīng)付利息或收購成本中的貸款資金應(yīng)付利息。利息以公租房項目實際情況計算。
（3）公共租賃住房項目屬于保障性住房，不以獲取利潤為主要目的，按照保本微利原則記取利潤率。
3.05 按照公共租賃住房項目的具體情況對成本進行靜態(tài)或者動態(tài)分析。
3.06 成本靜態(tài)分析，測算公共租賃住房項目每月發(fā)生的實際成本。
3.07 成本動態(tài)分析，將公共租賃住房項目取得成本在設(shè)定的回收年限內(nèi)，根據(jù)實際運營成本，模擬投資回收，分析現(xiàn)金流量，測算公共租賃住房項目成本租金。
4 評估結(jié)果
4.01 公共租賃住房項目市場租金評估，應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)按照本指引進行。房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照估價委托書的要求，向估價委托人提供估價報告。
4.02 公共租賃住房項目市場租金評估結(jié)果自出具報告之日起一年內(nèi)有效，超過一年的需重新評估。
5 附 則
5.01 本指引自 2020 年 1 月 1 日起施行，有效期三年。
5.02 本指引施行中有關(guān)意見、建議請向北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師與不動產(chǎn)登記代理人協(xié)會反饋。
5.03 本指引由北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師與不動產(chǎn)登記代理人協(xié)會負(fù)責(zé)解釋。
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